墙体脱落砸伤老人 物业未尽义务担责

    【案件】75岁的老王怎么也没有想到，在自己居住的楼下打牌，竟会被楼体掉落的水泥块砸到，致其在医院住了22天。河南省洛阳市涧西区人民法院审理了这起民事案件，判决被告洛阳某物业管理有限公司赔偿原告王某医疗费等3049.6元。
　　【案件回顾】2012年4月27日下午，王某和几个老年人在自家楼下打牌，下午一点左右，王某被突然从该楼楼体掉落的水泥块砸中右侧身体。随后王某被送往本市医院救治，经诊断为：右耳廓撕裂伤、右外耳道伤、右上肢外伤、右上肢神经损害、右耳慢性中联等。共住院22天，支付医疗费7932.9元。
　　据了解，该社区楼房建成已有三十多年，楼顶边沿年久失修，墙体时而脱落，有时会砸坏空调室外机和窗玻璃等，平时就存在安全隐患，不幸的是这次砸伤的老王已经72岁，老伴已去世多年，家庭经济困难，现已无力再支付高额的医疗费用。为此多次找物业协商赔偿事宜，均遭拒绝。无奈之下，老王将物业告上法庭，要求法院判令物业公司支付医疗费、营养费、等各项经济损失共计2万元。
　　物业公司认为：该社区的房屋均属于房改房，房屋的所有权已归业主个人所有，房屋应当由所有的业主来管理室外的部分。且房屋年代已久，需要大修，物业公司没有收取维修基金，没有约定的义务也没有法定的义务承担维修事项。
　　法院经审理后认为，根据法律规定，建筑物的外墙、屋顶等基本结构部分，属全体业主共有。业主对共有部分，享有权利，承担义务。原告王某系被小区居民楼墙体脱落的水泥块砸中身体受伤，墙体水泥块脱落非人为因素，而系该建筑物年久失修所致。致害建筑物的业主共有部分存在安全隐患，该致害建筑物内所居住的全体业主依法应履行维修义务，由于该建筑物内居住的业主未履行维修义务造成建筑物共有部分致人损害的，该建筑物内居住的全体业主应当承担侵权责任。但是，原告王某所居住小区的房屋系房改房，原产权单位为洛阳某集团有限公司，经房改后归业主所有，洛阳某集团有限公司破产之前，一直由某集团的物业管理公司对该小区实施物业服务，履行管理人义务，洛阳某集团有限公司破产后，又成立了新的物业公司，即本案被告某物业公司，由其对该小区实施物业服务，被告某物业公司系国有独资公司，其对该小区实施物业服务，与业主之间并未签订物业服务合同，而是基于惯例，延续原有物业公司的物业服务，带有一定的福利性质。目前，该小区未成立业主委员会，因此被告某物业公司应承担比目前市场经济条件下的其他物业公司更多的管理、注意义务，由于被告某物业公司未尽注意义务，造成其所服务的小区内建筑物墙体脱落致原告损害，应承担一定的责任。法院根据本案的特殊性，酌定被告某物业公司应承担30%的赔偿责任。遂依据《物权法》等作出上述判决。（稿件来源：中国法院网  苏晓红 崔丹丹）

    【法辞典】《物权法》第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》  第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
　　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
　　（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
　　建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。