房屋中介总公司与加盟店之间承担的责任形式

江苏法制报 □庄 娇

【案情】被告王某原本自己开设一家房地产中介门店，2018年7月，王某开设的门店加盟被告常州某房地经纪有限公司，总公司向被告王某出具授权书一份，授权其使用公司商标以及门头，为被告公司加盟门店。嗣后，双方达成加盟合同并注册登记，该门店为被告公司的分支机构，负责人为王某。王某管理的加盟店每达成一笔居间合同向被告公司支付10%的管理费用。

今年4月，原告谢某到被告常州某房地产经纪有限公司的上述加盟门店商议购买房屋的事宜，由被告王某负责接待。商议后，原告谢某作为甲方（买房）与王某作为乙方（中介）签订单边定金协议一份，后王某未能促成原告谢某与房屋所有权人达成房屋转让协议，原告即多次要求被告王某退还定金无果。原告又向被告公司投诉，被告公司得知情况后,认为王某在业务过程中没有遵守公司规定，私底下签收客户单边定金，没有上报公司,没有及时备案。在约定的时间内最终没有成功签约合同的情况下，且拒不退还单边定金，影响极其恶劣，导致客户投诉到公司，故作出加盟合同解除协议书。

【评析】加盟店与总公司之间是什么关系，加盟店出现违规行为侵害消费者合法权益时，加盟店与总公司之间的责任承担形式。

观点一：由总公司来承担法律责任。王某系被告某房地产经纪公司的职工，虽然《单边定金协议》系原告与被告王某签订的，并未加盖总公司的公章，但涉案门店系被告公司的分支机构，且王某作总公司分店的负责人，结合《单边定金协议》涉及的内容以及协议签订的地点，王某为原告提供的房屋买卖居间服务行为系代表总公司的职务所为，居间人系总公司。被告王某收取原告5万元定金的行为，也系被告王某的职务行为，虽然被告王某收取定金后未能按规定上交被告公司，但不能免除被告公司退还原告定金的义务。故退还5万元定金的责任应当由总公司承担。

观点二：由加盟分店独自承担责任。王某负责的分店与被告常州某房地产经纪公司之间的经营模式系合同型联营企业，之间为民事合同关系。加盟店有别于直营店，加盟店与总店之间应当是按照合同约定各自独立经营，两者乃是地位平等且资产、人员、机构等独立的不同民事主体，总店仅在经营模式、经营理念、业务操作等方面给予指导而非领导。并且本案中门店负责人王某违规收取定金后并未交付给总店，而是私自占有该笔定金，总公司对于王某收取定金的行为发生时并不知情。所以加盟店违规收取客户的定金5万元，应当门店予以退还，现在门店已经取消，由其负责人王某予以退还。

观点三：总公司与加盟店应当承担连带责任。本案中，王某原本经营一家个体的房屋中介门店，2018年7月之后，王某与总公司达成加盟协议，并利用被告公司的营业执照和资质对外从事房屋中介业务，获取利益，总公司按照业务量收取管理费用，这种营业模式系一种“挂靠”式加盟。在对外承担责任上，加盟店承担责任同时，总公司对其承担连带责任。

笔者认为，第三种观点更为合理。加盟连锁经营方式是指加盟店与总部签订特许经营合同，取得总部商号、经营资质及从事总部特许的活动，并向总部缴纳加盟费用。所以加盟店模式应当与直营连锁有所区分，加盟店往往以个体经营的形式存在，其财务与总公司是相对独立的，掌握在门店或者门店负责人手中，加盟店或者其负责人对其自身的违规行为理应承担责任。此外，房产中介公司在选择加盟对象的同时，对加盟店的主体资格证明、资信证明、产权证明等均应当进行核实的义务。总公司将自己公司的商号、经营活动等授权给加盟店使用，不仅仅为了收取一定管理费或者挂靠费用，同样对加盟店的管理负有一定的责任。本案对于谢某而言，加盟店与总公司这种经营方式，使其认为总公司与加盟店属于同一企业，或者总公司对加盟店全权负责的印象。加盟店的违规行为侵害消费者权益时，总公司应当承担相应的责任。综上，本案中，加盟店与总公司应当承担连带清偿责任，在价值取向方面，这样的责任承担方式，一方面，可以制约部分操作不规范的房产经纪公司无序扩张的混乱局面，遏制不规范的加盟操作方式，提高中介加盟店的准入门槛。另一方面，在实际交易中，保障消费者的权益，规范房产中介乱收取费用的现象。